マイホームは購入か？賃貸か？(その２）

　それでは次に、マイホームを購入で無く、賃貸した場合のメリット、デメリットについて考えてみたいと想います。
　メリットとしてはまず第１に、多額な負債が無く、金銭的にも、精神的にも安心と言うことがあると想います。
　また、家族構成や勤務地等の変更があったとしても、比較的自由に住所を移転することが出来るかと想います。
　平成・令和に入ってからの不動産の値上がりは特定の場所以外はそれほどでは無いかと想われますので、
　ある程度マイホームの購入資金が貯まるまで待っていても、将来の人生設計をゆっくり考えることも出来るかと想います。
　少子高齢化の日本の現状にあっては、今後の不動産の価値はどのようになるか、これらの状況を見守ることも出来るかもしれません。
　また、最近の日本の住宅状況は高齢化に伴う、空き家の問題が大きくなってきています。
　現在国の試算では数百万棟の空き家が存在しているとの統計もみられるようです。
　居住用住宅の購入は、その方の、収入、家族構成、社会状況等、様々な要因を考慮して決定することが大変大きなこととなります。

マイホームは購入か？賃貸か？

ここ数年来、日本では空家に関する話題が多くなってきました。
国土交通省のアナウンスでは、全国で700万件以上とも言われています。
地方だけでは無く、都市部でも大きな問題になってきています。
老朽空家で、防災や犯罪に繋がる等の危険もマスコミで指摘されることもしばしばです。
その一方で、相続税の節税のためのアパート等の建築、また若い方を中心としたマイホームへの夢の実現もあります。
少子・高齢化がすすんでいる我が国において、今後の状況も含め、いろいろ検討することが大切なことだと思われます。
マイホームは、人生にとっての、大きな夢の一つかもしれません。
若い方が結婚し、子供が産まれ、夫婦による人生の設計がみえてくると、多くのご夫婦は、家族のための我が家を購入することが一つの目標になって来る場合が多いように思われます。
夫婦力を合わせ、一つの目標に向かって互いに協力する、それこそがその家の大きな目標になるかもしれません。
　マイホーム購入のメリットは？？
さて、購入のメリットはなんでしょうか。
私どものクライアントの皆様からも、これらに関するお尋ねが最近大変多くなってきました。
従来、不動産はバブルのときを除きあまり変動がないので、将来のことを考慮して、どちらかと言えば購入を考える方が多かったように思われます。
　では、どのようなメリットがあるか？
もちろんそれは個人個人の状況によって変わってはきますが、一応最大公約数的に利点を挙げてみました。
　ａ．夫婦（家族）の人生の目標が設定し易い。もちろん、マイホームを賃借することに目標 が無いわけで はありませんが、購入の方
　　が夫婦互いに協力する度合いも高くなってくるのでは ないでしょうか。
　ｂ.購入にあたって、金融機関等ローンを組み債務を負う場合には、それなりの緊張感を持つことにより、より一層の仕事を含めた家
　　族の責任感が出てくるのではないでしょうか。
　ｃ.購入後に、様々な理由で、売却をしなくてはならないケースでも、不動産の種類、購入場所等によって、それなりの金額で売却でき
　　、賃貸で支払って場合のケースに比べ、持ち出した金額の負担が少なくなる場合があるかもしれません。　
　ｄ.ローン等で購入した場合に、ある程度の期間が経過したときに、担保価値が出て、その担保の枠で、他の事業等の借り入れが出来る
　　ことに利用できる場合も考えられます。
　ｅ．自分の購入した家屋であれば子供が増えたり、社会人になって家を出ていくこと等の家族構成の変化に伴う、増築、改築等がし易
　　くなる。こともあります　
　ｆ．マイホームを自分の所有権とすることにより、金融機関や周辺の人たち等から、社会的な信用が出てくることも考えられます。　
　ｇ.現在のようなローン金利が非常に低い場合には、マイホームの購入のハードルが低く、時期的に有利なときかもしれません。　
　ｈ.現状の所得税等のローン税額控除はかなりの金額になり、税額控除を考慮した場合、かなり優遇されている時機かもしれません。　
　ｉ．最近、家屋を賃貸で生活している方が老齢化になり、賃貸期間が満了したので再契約を求める、または新たに別の家屋の賃貸契約
　　を申し込んだところ、高齢を理由に契約を断られたというケースが見受けられるようです。高齢になって住む家が無い、そんな不安
　　定なことにならずに済むこともメリットといえるでしょう。

生命保険金は相続財産に入れなくてよい？？

【ご質問】
死亡した父の遺産の中に、生命保険金があります。
生命保険金は一定の額まで相続財産に入れなくてよい、と聞きました。
どのような内容でしょうか？
【回答】
ご質問、ありがとうございます。
相続税法の条文を確認していただくと（第12条5項、下記に掲載）法定相続人の数に500万円を乗じた金額を、控除できると記載されています。
たとえば、法定相続人が配偶者1人子供2人の計3人である場合は、生命保険金として受け取った金額から、１５００万円（５００万円×３人）が控除できるということになります。
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（相続税の非課税財産）
第十二条 　次に掲げる財産の価額は、相続税の課税価格に算入しない。
一 　皇室経済法 （昭和二十二年法律第四号）第七条 （皇位に伴う由緒ある物）の規定により皇位とともに皇嗣が受けた物
二 　墓所、霊びよう及び祭具並びにこれらに準ずるもの
三 　宗教、慈善、学術その他公益を目的とする事業を行う者で政令で定めるものが相続又は遺贈により取得した財産で当該公益を目的
　　とする事業の用に供することが確実なもの
四 　条例の規定により地方公共団体が精神又は身体に障害のある者に関して実施する共済制度で政令で定めるものに基づいて支給され
　　る給付金を受ける権利
五 　相続人の取得した第三条第一項第一号に掲げる保険金（前号に掲げるものを除く。以下この号において同じ。）については、イ又
　　はロに掲げる場合の区分に応じ、イ又はロに定める金額に相当する部分
　イ　第三条第一項第一号の被相続人のすべての相続人が取得した同号に掲げる保険金の合計額が五百万円に当該被相続人の第十五条第
　　　二項に規定する相続人の数を乗じて算出した金額（ロにおいて「保険金の非課税限度額」という。）以下である場合　当該相続人
　　　の取得した保険金の金額
　ロ　イに規定する合計額が当該保険金の非課税限度額を超える場合　当該保険金の非課税限度額に当該合計額のうちに当該相続人の取
　　　得した保険金の合計額の占める割合を乗じて算出した金額
六 　相続人の取得した第三条第一項第二号に掲げる給与（以下この号において「退職手当金等」という。）については、イ又はロに掲
　　げる場合の区分に応じ、イ又はロに定める金額に相当する部分
　イ　第三条第一項第二号の被相続人のすべての相続人が取得した退職手当金等の合計額が五百万円に当該被相続人の第十五条第二項に
　　　規定する相続人の数を乗じて算出した金額（ロにおいて「退職手当金等の非課税限度額」という。）以下である場合　当該相続人
　　　の取得した退職手当金等の金額
　ロ　イに規定する合計額が当該退職手当金等の非課税限度額を超える場合　当該退職手当金等の非課税限度額に当該合計額のうちに当
　　　該相続人の取得した退職手当金等の合計額の占める割合を乗じて算出した金額

相続税の申告期限と所得税の申告期限

【ご質問】
主人が昨年12月10日に死亡しました。
相続税の申告期限は死亡から一年以内と聞きました。
また、亡くなった主人の所得税の確定申告はどのようにすればよろしいのでしょうか。
主人は毎年年金収入と不動産賃貸収入があり、申告をしておりました。
【ご回答】
お答えします。
まず、相続税の申告期限は１年ではなく、ご主人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内に行うことになっています。
次に、ご主人の所得税の申告ですが、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に申告と納税をしなければなりません。
これを準確定申告といいます。
前年度の所得は通常ですと、2/16―3/15の確定申告の期間に申告していたかと思いますが、12月10日にお亡くなりになったことを知ったならば、4月10日までに申告すればよいということになります。
準確定申告の際の注意点を幾つか挙げてみます。
① 相続人が２人以上いる場合
　一般的に各相続人が連署により準確定申告書を提出することになります。
　ただし、他の相続人の氏名を付記して各人が別々に提出することもできます。この場合には、他の相続人にご自分が申告した内容を通
　知しなければならないことになっています。
② 準確定申告における所得税控除の適用について
　イ　社会保険料控除・生命保険料控除・地震保険料控除・医療費控除等の控除
　　　ご主人が生前に支払ったものに限り控除できます。
　　　死亡後に相続人が支払ったものについては控除の対象となりませんので御注意ください。
　ロ　配偶者控除や扶養控除等が適用されるかどうかの判定（親族関係やその親族等の1年間の合計所得金額の見積り等）
　　　亡くなった日の現況により行います。
さて、今回は年金収入と家賃収入があるということでしたね。
まず、公的年金収入や生命保険契約等に基づく年金収入の申告のポイントです。
これは「雑所得」です。
※個人年金に関しては、受給開始以前に支払われるものは一時所得として扱います。
え？年金収入って確定申告をしなくてはいけないの？と思われたかもしれません。
しなくても良い場合もあります。
　1、公的年金等の収入金額が400万円以下
　2、公的年金等に係る雑所得以外の各種の所得金額が20万円以下
上記２点の条件どちらにも当てはまる方（要するに、年金収入しかなくて金額が400万円以下）なら、原則として確定申告は不要です。
※【注意】公的年金や生命保険契約等に基づく年金からは、所得税が源泉徴収されています。年末調整が行われないため、還付を希望す
　　　　　る場合は確定申告が必要です。
ご質問の方は、ほかに不動産収入があるとのことですね。
マンションの1室など、小さな規模で不動産の賃貸をしている場合でも不動産所得になりますので、確定申告が必要です。（ただし、不
動産所得が20万円以下だった場合は確定申告不要です。）
ご注意ください。
古矢税務会計事務所

相続は事前の準備が大切です-相続税申告の現場より

所長の古矢です。
　平成２７年１月から相続税の基礎控除が引き下げられました。
当事務所にも多くのお客様から、様々なご質問が寄せられております。
実際の案件でも亡くなられたお父様が住んでいた住居をどのように相続したらよいか、またその不動産をどのように活用したらよいか、相続税はどのくらいになるのか、各種の財産の名義をどのように変更したらよいのか、等々のご相談を頂きました。
この方の場合、様々な特例を適用することにより、幸いにも相続税が課税されないこととなりました。ただ、特例を適用するためには相続税が課税される方と同様に相続税の申告をしなければなりません。
このように特例を適用して初めて税金がかからない方でも、相続税の申告が必要であり、この点を勘違いして申告しない方がいらっしゃるようですので要注意です。
　今回のケースですが、相続人の方々が全員既に自分の住まいを持っていて、亡くなられたお父様の住まいは誰も利用する方がいないとのことで、結局売却をすることになりました。
当事務所には宅地建物取引主任者が在籍しており、従来より不動産に関する税金の効率的な運用も手掛けてきた実績があります。よって、売り主様のご希望の金額で売却することができました。
今回は、事前に公正証書の遺言が作成されていたため非常にスムーズに各種の相続手続きができました。
当事務所では、このような公正証書の遺言書の作成のお手伝いもしています。作成に必要な立ち合い保証人のお手伝いもしております。
　以上のように、事前にある程度相続の準備ができていますと、相続人全員のご満足のいく財産の継承ができるものだと改めて実感した相続の業務でした。
相続は事前の準備が大切です。

相続税Ｑ＆Ａ～基礎控除とは？？
【ご質問】

相続税には基礎控除というものがあると聞きましたが、基礎控除とはどのようなものなのでしょうか？
【回答】
ご質問ありがとうございます。
相続税法の条文には以下のように記載があります。
（遺産に係る基礎控除）
第十五条 　相続税の総額を計算する場合においては、同一の被相続人から相続又は遺贈により財産を取得した全ての者に係る相続税の課税価格（第十九条の規定の適用がある場合には、同条の規定により相続税の課税価格とみなされた金額。次条から第十八条まで及び第十九条の二において同じ。）の合計額から、三千万円と六百万円に当該被相続人の相続人の数を乗じて算出した金額との合計額（以下「遺産に係る基礎控除額」という。）を控除する。
基礎控除とは、
「３，０００万円＋６００万円×相続人の数」
の式によって算出された額を言います。
たとえば、亡くなった方のご家族が配偶者と子供２人の場合ですと、
相続人の数は「配偶者・子A・子B」の３人になります。
したがって、基礎控除の額は４８００万（３，０００万＋１，８００万）となります。
財産の合計額が基礎控除以下である場合、申告は不要となります。（法第27条）
また、ここで使われている相続人は、相続を放棄した者も含むなど一定の要件がありますのでご注意ください。
（参考）
（相続税の申告書）
第二十七条 　相続又は遺贈（当該相続に係る被相続人からの贈与により取得した財産で第二十一条の九第三項の規定の適用を受けるものに係る贈与を含む。以下この条において同じ。）により財産を取得した者及び当該被相続人に係る相続時精算課税適用者は、当該被相続人からこれらの事由により財産を取得したすべての者に係る相続税の課税価格（第十九条又は第二十一条の十四から第二十一条の十八までの規定の適用がある場合には、これらの規定により相続税の課税価格とみなされた金額）の合計額がその遺産に係る基礎控除額を超える場合において、その者に係る相続税の課税価格（第十九条又は第二十一条の十四から第二十一条の十八までの規定の適用がある場合には、これらの規定により相続税の課税価格とみなされた金額）に係る第十五条から第十九条まで、第十九条の三から第二十条の二まで及び第二十一条の十四から第二十一条の十八までの規定による相続税額があるときは、その相続の開始があつたことを知った日の翌日から十月以内（その者が国税通則法第百十七条第二項 （納税管理人）の規定による納税管理人の届出をしないで当該期間内にこの法律の施行地に住所及び居所を有しないこととなるときは、当該住所及び居所を有しないこととなる日まで）に課税価格、相続税額その他財務省令で定める事項を記載した申告書を納税地の所轄税務署長に提出しなければならない。

中小企業のみなさんの事業承継問題

所長の古矢です。
当事務所は中小企業経営者の皆さんの「事業承継」のご相談にも応じています。
中小企業にとって、「事業をどのように次の世代に引き継ぐか」ということが、今日大きな問題になってきています。
私どもの顧問先においても、
　・子供がいない
　・いても他に務めていて親の会社を継がない
　・従業員の中に事業を引き継ぐ力（資金的にも）がない
等々の理由で、なかなか事業を引き継がせて引退することができない、と言った会社が多くなってきました。
会社には建物、機械、車両等の設備資産や、従業員、得意先など関係者が多く存在しています。
従って会社の清算というのはそう簡単にできることではありません。
当事務所では、下記のような事例で多くの会社を次代に引き継がせる企画を成立させて来ました。
ケース1
　機械部品の卸売会社→同業種の事業を営んでいる会社の従業員へ会社を売却
ケース2
　老舗和菓子屋→異なった形態の和菓子の会社に売却
ケース3
　複数ある関連会社を、合併により集約
これらは一般にМ＆Ａ（買収と合併）と呼ばれているものです。
これをスムーズに進めていくためには、税務、金融、法的な問題だけでなく、経営者の皆様の心情にどのように寄り添うかがもっとも大切であると考えております。
当事務所は４０年以上に渡り、税務会計を通じて顧問先の皆様の事業をご支援してまいりましたので数々のノウハウがあります。どうぞご安心してご相談くださいませ。
古矢税務会計事務所
所長　古矢利夫
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